Анатолій КОСОВАН, адвокат, керуючий партнер юридичної компанії Kosovan Legal Group

Анатолій КОСОВАН, адвокат, керуючий партнер юридичної компанії Kosovan Legal Group.

 

Розмову веде Наталія МАЄВСЬКА.

 

Питання до експерта: «Найчастішою причиною розірвання договорів оренди є несвоєчасна, або невідповідна виплата орендної плати. Які помилки при виплаті орендної плати і чи можуть вони стати підставою для розірвання договорів оренди. Як уникнути розірвання договору через невиплату орендної плати»?

 

Насправді, найчастіше договір оренди землі, особливо сільськогосподарського призначення розриваються у судовому порядку саме через дефекти сплати орендної плати. Єдине, що розмір, який виплачений не завжди має суттєве значення, найчастіше беруться до уваги саме строки і терміни виплати.

 

Так, наприклад, чинним законодавством прямо передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний у тому випадку, коли є систематична несплата орендної плати. На перший погляд здається, що все дуже просто, а з іншої сторони є досить багато зловживань, тому що систематична несплата — несплата як мінімум два і більше разів підряд.

 

Однак, є зовсім неочевидні підстави для розірвання, наприклад, якщо Ви виплачуватимете орендну плату кожен рік, але при цьому будете суттєво запізнюватись зі строками її виплати і такі прострочення будуть носити систематичний характер, то це також може стати підставою для розірвання договору оренди землі.

 

Зверну увагу на те, що багато ситуацій, пов’язані зі тим, що орендна плата ніби і виплачується своєчасно, але не у повному розмірі – не була проведена індексація розміру орендної плати. Візьмемо до прикладу індекс інфляції, якщо орендну плату сплатили в повному розмірі, що передбачений договором та у встановлені терміни, але не врахували індекс інфляції, то судова практика до нещодавніх пір відстоювала позицію, що це не є суттєвим порушенням прав орендаря, адже він не міг передбачити темп інфляції. Однак, нещодавно вийшла нова постанова Верховного суду про те, що індекс інфляції – це коригування вартості тих грошей, які виплачуються за договором.

 

Тобто, індекс інфляції – це не додаткова сума, яка має бути сплачена понад оренду плату, а та сума, яка компенсує втрати вартості грошей у часі. Дана практика не є усталеною та розповсюдженою, але треба її враховувати.

 

Випадок із практики, мала місце систематична несплата, після чого орендодавець звернувся до суду із вимогою розірвання договору за цією підставою, однак після того, як був поданий позов, орендна плата була виплачена. Суди відстоюють позицію, що порушення все ж таки було допущено і це є підставою для розірвання договору.

 

Ситуація, коли орендарі самі собі шкодять: у договорах оренди зустрічаються положення, про те, що орендодавець самостійно має звернутись до підприємства і отримати орендну плату у касі у певні строки, або у дату, що була йому повідомлена. В таких договорах зазначається, що у випадку, коли орендодавець не з’явився для отримання коштів, то це не означає, що виплата була прострочена, бо певна дія не була вчинена з боку орендодавця і орендар звільняється від відповідальності.

 

Цілком можливо, що відповідач буде звільнений від штрафних санкцій, але суди відстоюють позицію, що навіть за таких обставин сталась систематична несплата, коли орендодавець два роки поспіль не з’явився за орендною платою і вона не була виплачена у інший спосіб, то це є підставою для розірвання договору оренди землі. Суд зазначає, що у орендаря є можливість внести дану орендну плату на депозит нотаріуса на користь орендодавця, або вчинити інші дії, які доведуть намагання виплатити орендну плату.

 

Інша ситуація, коли орендодавці заганяють себе у глухий кут — якщо у договорі оренди передбачена можливість виплати орендної плати у грошовій та натуральній формах. Договором передбачається, що для того, щоб орендар зрозумів у якій формі виплачувати – гроші акумулювати, чи зберегти зерно із отриманого врожаю, для цього орендодавець повинен написати заяву у якій має пояснити якій із форм він надає перевагу. У таких договорах досить часто передбачено, що у випадку відсутності такої заяви орендар отримується від її виплати і не несе відповідальності за несплату. Суд не сприймає такі пояснення і відстоює позицію, що навіть якщо такої заяви немає, то на момент укладання договору була як мінімум одна узгоджена форма виплати орендної плати та її розмір — це грошова, яка має бути виплачена у повному розмірі у встановлений час.