Анатолій КОСОВАН, адвокат, керуючий партнер юридичної компанії Kosovan Legal Group

Питання до експерта: «Що робити орендарю, якщо орендодавець ухиляється від отримання орендної плати за земельну ділянку?»

 

«Така ситуація є достатньо складною і можна передбачити, що таких ситуацій буде ставати дедалі більше. Це пов’язано із тим, що наступного року буде відкрито ринок землі і довгострокові договори оренди є досить невигідні, як конкурентам, так і орендодавцям. Адже, чи захоче хтось придбати землю, якщо на неї укладено договір оренди на 100 років, або вартість цієї землі може бути суттєво зменшена. Саме тому можна передбачити, що кількість намагань розірвати договір оренди землі через несплату збільшиться і орендодавці будуть ухилятись від отримання орендної плати.

 

Універсального виходу на даний момент немає. Судова практика посилається на можливість внесення відповідної суми грошей на депозит нотаріуса для такого орендодавця. Однак, на практиці виявляється, що нотаріуси просто не хочуть відкривати депозити. У багатьох немає відкритих депозитних рахунків і вони не можуть цього зробити, або не хочуть, бо розуміють що за депозитом до нотаріуса звертаються тільки у тому випадку, коли виплатити орендну плату не вдалось у інший спосіб, тобто це заздалегідь конфліктна ситуація. Нотаріуси не бажають бути втягненими у таку ситуацію, у подальшому бути стороною у судовому процесі. Водночас проблематично знайти такого нотаріуса у межах району, де знаходиться земельна ділянка.

 

Що ж робити у такій ситуації? Судова практика не надає однозначної відповіді, однак, з точки зору загального розуміння юриспруденції і тих підстав за яких розриваються договори оренди землі у такій ситуації, можна порадити, по-перше, заздалегідь вчасно повідомляти орендодавця про те де і коли можна отримати орендну плату. Таке повідомлення необхідно надсилати цінним листом із повідомленням про вручення, а також із описом вмісту конверта. Якщо орендодавець ухиляється, то лист повернеться, але необхідно зберегти повідомлення, яке засвідчуватиме Ваші намагання виплатити йому орендну платню, такий лист можна надіслати декілька разів. По-друге, можна надіслати орендну платню поштовим переказом, навіть якщо він усвідомлено не з’явиться для отримання коштів, у Вас залишиться підтвердження, що Ви намагались виплатити орендну платню і таким шляхом.

 

У підсумку наша порада, що не варто нехтувати варіантом із депозитом нотаріуса. Якщо Ви все ж таки отримали відмову, надіслати всім нотаріусам у районі лист-запит щодо наявності у них депозитного рахунку, чи надаєте Ви таку послугу? Навіть на такі листи нотаріуси намагаються не відповідати, щоб потім у суді не була оскаржена їхня відмова у вчиненні певних нотаріальних дій. Паралельно із відправкою таких листів наказом директора Вашого підприємства створити комісію, яка повинна опрацювати якомога більше контактів нотаріусів та знайти того, хто погодиться. Члени робочої групи, які зв’язуватимуться і нотаріусами і тримають відмову зможуть свідчити у суді, що вони намагались знайти такого нотаріуса, але отримали відмову у відкритті депозитного рахунку. Після отримання відмов усіх можливих варіантів, необхідно за наказом директора підприємства відкрити новий банківський рахунок, призначенням якого буде депонування орендної плати таких орендодавців, які ухиляються.

 

Такі зусилля не варто витрачати, якщо таке ухилення від отримання орендної плати – це поодинокий випадок. Але якщо це відбувається масово, або Ви дізнались, що за цим стоять Ваші конкуренти, і після розірвання першого договору за цією схемою слідуватимуть масові розірвання договорів – тоді варто витрачати час та зусилля на такі заходи, щоб зберегти свій земельний банк. У такій ситуації депонування орендної плати на окремому банківському рахунку є способом її вирішення, при цьому під час транзакції по кожному орендодавцю необхідно вказати номер його договору оренди, або кадастровий номер земельної ділянки, щоб ідентифікувати кошти. У судовій практиці Верховного суду були випадки, коли кошти депонували на окремому рахунку, але не було вказано їх цільового призначення і суд стояв на позиції, що немає доказів, що ці кошти призначались саме для цього конкретного орендодавця.

 

У разі судового спору необхідно буде надати всю доказову базу, що Ви як орендар, застосували всі способи виплати орендної плати і саме орендодавець ухилявся від її отримання».